Im Gesetz wird bestimmt, was zu Modernisierungsmaßnahmen gehört. Generell handelt es sich dabei um Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum, zur Einsparung von Wasser oder Energie und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Zu dem Begriff Modernisierung gehören keine Instandhaltung und auch keine Sanierung. Die Modernisierung ist oftmals notwendig, damit der Wohnwert von einem Objekt gesteigert oder zumindest erhalten wird. Der Vermieter kann entscheiden, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt in der Mietwohnung eine Modernisierung stattfindet. Sollte die Modernisierung für die Mieter keine unzumutbare Härte bedeuten, dann müssen diese die Modernisierung dulden.
Die Pflichten und Rechte von dem Vermieter und Mieter befinden sich im § 554 im BGB und hier befindet sich die Duldung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Der Vermieter muss dem Mieter die Modernisierung drei Monate vorher per Fax, per E-Mail oder per Post mitteilen. In diesem Schreiben müssen Angaben zu der Modernisierung wie der Beginn, der Umfang, die Art und die Dauer von den Arbeiten sein. Der Vermieter ist auch verpflichtet, falls es nach abgeschlossener Modernisierung zu einer Erhöhung der Miete kommen soll, den Mieter darüber zu informieren. Die dreimonatige Ankündigungsfrist entfällt nur, wenn eine Behörde die Modernisierung anordnet. Der Mieter kann der Modernisierung schriftlich widersprechen, wenn ihm eine unzumutbare Härte entsteht. Das gleiche gilt, wenn die Erhöhung der Miete eine untragbare Höhe hat.
Die Mieterhöhung wegen Modernisierung
Sollte ein Vermieter die Mieterhöhung verbunden mit den Maßnahmen zur Modernisierung angekündigt haben, dann kann die Erhöhung im Anschluss an die Arbeiten geltend gemacht werden. Die Mieterhöhung ist im §559 BGB geregelt und von den gesamten Modernisierungskosten, die für eine Wohnung aufgewendet wurden, können pro Jahr elf Prozent auf den Mieter umgelegt werden. Sollten auch Instandhaltungsarbeiten mit dabei sein, dann können diese nicht mit in die Berechnung für die Mieterhöhung mit aufgenommen werden. Ebenfalls dürfen keine Zuschüsse von kommunaler oder staatlicher Seite angerechnet werden. Die entstandenen Kosten und die Erläuterung müssen in dem Mieterhöhungsschreiben enthalten sein. In dem Schreiben ist wichtig, dass einzelne Maßnahmen erläutert werden und auch der Grund der Erhöhung muss notiert werden.
Sehr wichtig ist auch der angewandte Verteilungsschlüssel, der Teilbetrag der auf die Wohnung entfällt, einzelne Rechnungspositionen und es müssen auch die Kosten für die Instandsetzung abgezogen werden. Erst im Anschluss an die baulichen Maßnahmen sollte der Vermieter die Erhöhungserklärung geltend machen, denn vor oder während der Maßnahme könnte dies unwirksam werden. Dabei muss die Maßnahme nicht nur technisch abgeschlossen sein, sondern dem Vermieter müssen auch sämtliche Rechnungen vorliegen. In dem Erhöhungsschreiben ist der neue Quadratmeterpreis nicht unbedingt relevant, denn die Gesamtmiete spielt eine wichtigere Rolle. Die Miete kann immer einseitig erhöht oder unmittelbar gestaffelt werden. Die vorhandenen Belege bezüglich der Kosten von einer Modernisierung kann der Mieter einsehen und sollte die Einsicht verweigert werden, so ist die Erhöhung der Miete nicht fällig. Selbst wesentlich später nach den vollendeten Arbeiten kann ein Vermieter die Umlage sogar noch gelten machen.