Der Unterschied zwischen einer gut geplanten und konsequent umgesetzten Baufinanzierung und einem unüberlegt bei einer Hausbank abgeschlossenen Kreditvertrag kann schnell einige 10.000 Euro betragen. Einige grundlegende Überlegungen können indes helfen, dass die Traumimmobilie am Ende nicht bei der Bank zur Verwertung landet.
1. Angemessene Bau- und Erwerbskosten
In der Praxis ist es ein oft wiederkehrendes Phänomen, dass die Bau- oder Erwerbskosten unnötig nach oben getrieben werden. Der aktuelle Zins ist niedrig und das für die Baufinanzierung gesteckte Budget hat noch Luft. Es darf nun doch die teure Küche und das exklusive Bad sein. Doch die nächste Zinsfestschreibung kommt. Lassen Sie sich nicht verführen. Eine höhere Belastung ist wahrscheinlich.
2. Eine anfängliche Tilgung von 1% reicht
Mit einem Prozent anfänglicher Tilgung dauert eine Finanzierung aktuell rund 35 Jahre. Wer nicht noch als Rentner die Baufinanzierung bezahlen möchte, sollte einen höheren Tilgungssatz wählen oder Sondertilgungen im Vertrag vereinbaren.
3. Bequemlichkeit hat ihren Preis
Der Weg allein zur Hausbank ist nicht immer der Preiswerteste. Viele namhafte Banken bieten zum Teil günstigere Konditionen an. Auch Versicherungen und Bausparkassen vergeben annuitätische Darlehen. Hier schlummert viel Einsparpotenzial – vergleichen Sie gründlich.
4. Aber: Niedrige Zinsen sind nicht gleich günstiger
Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Teilauszahlungszuschläge: Alle diese Nebenkosten können ein Darlehen trotz niedriger Zinsen verteuern. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass die Angebote gleiche Daten enthalten.
5. Ohne Eigenkapital geht es nicht
Auch wenn Banken die Finanzierung inklusive Nebenkosten anbieten – dies sind 110% oder 120% des Beleihungswertes – lässt sich das Institut dieses Risiko bezahlen. Die Kondition wird teurer. Besser sind 20-30% Eigenkapital. Geld für unerwartete Reparaturen oder Anschaffungen sollte aber noch verfügbar sein. Übrigens: Auch Eigenleistungen werden als Eigenkapital gewertet.
6. Bausparen für Planer
Bausparen bietet den Vorteil, Eigenkapital mit günstigen Darlehen zu verknüpfen. Es braucht allerdings Vorlaufzeit. Zudem gehen Bauspardarlehen automatisch in der Rangfolge der Darlehen nach hinten und können sondergetilgt werden. Zudem: Ein Bauspardarlehen kann getilgt sein, wenn die nächste Zinsfestschreibung ansteht. Die Gesamtbelastung wird so niedriger.
7. Laufzeit an den Zins anpassen
Ist der Zins niedrig, sollte die Laufzeit des Darlehens möglichst lang gewählt werden, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Zins zur erneuten Festschreibung gestiegen ist, ist hoch. Der durchschnittliche Effektivzinssatz der letzten 30 Jahre liegt bei rund 6% (10 Jahre Festschreibung).
8. Frühzeitig Anschlussfinanzierung sichern
Mit einem sogenannten Forward-Darlehen kann man bis zu 60 Monate vor Ablauf der Finanzierung die Prolongation festlegen. Sollten die Zinsen günstig sein, bietet dies einen erheblichen finanziellen Vorteil. Dies muss nicht bei der bisher finanzierenden Bank geschehen, ein Vergleich lohnt.
9. Der richtige Tilgungssatz bei der Fortschreibung
Achten Sie darauf, dass bei der Prolongation der richtige Tilgungssatz fortgeführt wird. Wer wieder mit einem Prozent beginnt, hat auch wieder über 30 Jahre vor sich. Mindestens der aktuell erreichte Tilgungssatz sollte übernommen werden. Dies gilt insbesondere bei einem Bankenwechsel.
10. Fördermöglichkeiten nutzen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau und vergleichbare Institute der Länder bieten zinsgünstige Förderprogramme oder Zuschüsse. Diese Programme müssen in der Regel jedoch vor Vorhabenbeginn beantragt werden. Also frühzeitig Informationen einholen und auch einen Berater hinzuziehen.