Ist erst die Traumimmobilie gefunden, beginnt für die meisten Menschen die Suche nach der richtigen Immobilienfinanzierung. Egal, ob Banken, Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften oder öffentliche Fördermöglichkeiten, bei allen finanzierenden Instituten stellen sich grundsätzlich zu Beginn mehrere Fragen:
- Ist die Immobilie selbst- oder fremdgenutzt?
- Wie viel Eigenkapital wird eingebracht?
- Wie hoch ist der Beleihungsauslauf der Immobilie (das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert)?
- Welche Sparformen oder Verträge sind bereits vorhanden, die in die Finanzierung mit eingebracht werden können?
Gerade der Beleihungsauslauf spielt eine erhebliche Rolle, da manche Arten der Immobilienfinanzierung einen maximalen Beleihungsauslauf voraussetzen. Zu berücksichtigen sind hierbei insbesondere nicht nur die Kosten des reinen Kaufes oder Bauvorhabens, sondern auch die Nebenkosten wie Grundbucheintrag, Notarkosten oder Maklergebühren. Formal wird zwischen Beleihungsausläufen bis 60 Prozent, 80 Prozent oder 100 Prozent – und darüber – der Gesamtkosten unterschieden. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko des finanzierenden Institutes und desto höher der Zinssatz.
Bausparen als Vorausplanung
Bauspardarlehen haben den Vorteil, dass sie Eigenkapital mit einer zinsgünstigen Finanzierung kombinieren. Wird ein Immobilienerwerb bereits mehrere Jahre im Voraus geplant, ist das Bauspardarlehen eine interessante Ergänzung zur restlichen Immobilienfinanzierung. Es sollte im Vorfeld aber darauf geachtet – und gespart – werden, dass die Zuteilung des Bausparvertrages zeitnah zum Finanzierungsdatum erfolgt, da ansonsten vorfinanziert werden muss.
Annuitätendarlehen oder Festdarlehen als Grundsatzfrage
Die häufigste Darlehensform der Immobilienfinanzierung in Deutschland ist das klassische Annuitätendarlehen. Als Annuität wird dabei die regelmäßige jährliche Zahlung für Zins und Tilgung bezeichnet. Ein Annuitätendarlehen wird laufend getilgt, das heißt, mit der Laufzeit sinkt der Zinsanteil bei gleichbleibender Rate, der Tilgungsanteil steigt. Getilgt wird immer der Tilgungsanteil zuzüglich “ersparter Zinsen” (zu viel gezahlte Zinsen wegen der Tilgung). Für eine anfängliche Tilgung von einem Prozent muss somit – je nach Höhe des Zinssatzes – von einer Gesamtlaufzeit von rund 35 Jahren ausgegangen werden. Je höher der Zinssatz desto kürzer die Laufzeit aufgrund der ersparten Zinsen.
Ein Festdarlehen dagegen hat eine über die Laufzeit feste Zinsrate. Die Tilgung des Darlehens erfolgt zum Ende der Laufzeit, daher auch endfälliges Darlehen. Klassisches Beispiel hierfür ist die Tilgung über eine Lebensversicherung. Dieses Darlehen ist besonders dann sinnvoll, wenn zum einen schon länger eine Lebensversicherung mit hinreichender Ablaufleistung besteht, oder aber der Zinssatz bewusst hoch und konstant gehalten werden soll, da er steuerlich absetzbar ist (fremdgenutzte Immobilie).
Versicherungsgesellschaften können, dies gilt auch für Annuitätendarlehen, unter Umständen günstigere Konditionen anbieten, als Banken, da das hierfür erforderliche Kapital nicht anderswo geliehen werden muss, sondern die Sparbeiträge der Versicherten verwendet werden können.
Anschlussfinanzierungen frühzeitig sichern
Eine Immobilienfinanzierung, sei es als annuitätisches oder endfälliges Darlehen, wird vertraglich mit einer Zinsfestschreibung definiert. Ob fünf Jahre, zehn Jahre, 20 Jahre oder variable Festschreibung, diese Auswahl wird immer von der Höhe des dann gültigen Zinssatzes abhängen. Am Ende der Laufzeit muss ein Vertrag verlängert werden (Prolongation). Ist der Zinssatz nun hoch, wird die finanzielle Mehrbelastung erheblich sein. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen kann man diesem Risiko entgegenwirken, da bis zu 60 Monate vor Ablauf die neuen Konditionen zum aktuell gültigen Zinssatz festgeschrieben werden können.
Öffentliche Fördermittel als attraktive Alternative
Bund und Länder bieten attraktive Förderprogramme für Immobilienerwerber an. Neben der zinsgünstigen Förderung ökologischer Maßnahmen, z.B. Nutzung von Solaranlagen, wird auch unter anderem der Erwerb eigengenutzten Wohnraumes durch junge Familien gefördert. Es ist immer ratsam, vor Kauf oder Baubeginn, bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder den entsprechenden Einrichtungen in den Bundesländern Informationen hierzu einzuholen.